Il s’agit d’une première en Champagne et en France : la création d’une foncière permettant aux particuliers d’investir dans le vignoble et aux viticulteurs de conserver leurs exploitations.

En chiffres :

« Le foncier est l’outil de travail des vignerons« , assure la Fédération des coopératives vinicoles de Champagne (FCVC). 90% des vignerons détiennent en effet les terres de Champagne, alors que le négoce commercialise 72% des bouteilles produites. Encore faut-il que les vignerons, coopérateurs (70% des vignerons de Champagne soit moins de 14400) ou manipulants, puissent conserver la maîtrise de cet outil, le développer ou le transmettre. Avec l’envolée du prix des terres à vignes de Champagne depuis 25ans, montant à 1, 1million d’euros en moyenne en 2018 d’après la Safer Grand Est (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), il n’est pas si facile pour un exploitant de mener à bien ces projets ou de passer le flambeau à ses enfants. La taille moyenne de l’exploitation champenoise est de 2, 17 hectares soit plus de 2 millions d’euros de valeur. Ce poids financier du foncier pèse trop lourd.

Droit de regard et contrôle

La Champagne propose au vignoble une nouvelle solution, inédite sur le territoire ainsi que dans le monde viticole français : la mise en place d’une foncière France Valley Champagne, société anonyme gérée par France Valley, numéro 1 privé de l’investissement forestier, agréé par l’Autorité des marchés financiers. Elle a été officiellement lancée ce jeudi 11 avril à Paris. Cela fait plus d’un an que la société de gestion de portefeuille parisienne, conseillée par l’office notarial rémois Thiénot et associés (groupe Monassier), planche sur le sujet avec la fédération des coopératives vinicoles de Champagne (FCVC), soutenu par le SGV, et la Safer Grand Est. Le principe ? Le vigneron qui le souhaite fait savoir à sa coopérative ou au pôle adhérent du SGV qu’il souhaite trouver une solution financière pour conserver son exploitation. Le bien est expertisé par la Safer Grand Est afin de trouver le juste prix. Parallèlement un comité de sélection (Safer, FCVC, SGV) étudie la situation et sélectionne le produit. La foncière, qui va collecter 8millions d’euros par an en vue d’acheter des terres, peut acquérir le bien. Elle propose ensuite aux épargnants intéressés d’investir, à partir de 1000euros (lire par ailleurs), dans des baux à métayage uniquement, d’une durée de 25ans. La Safer Grand Est, qui a un droit de regard sur 100% des transactions champenoises, conserve un rôle de « lutte contre la spéculation foncière », de « protection des espaces viticoles », indique son directeur général Stéphane Martin. Le marché demeure confidentiel puisque moins de 200 hectares par an s’échangent en Champagne. Très peu de vignes libres mais un marché de biens loués qui progresse : 80 hectares en 2017 et 90 en 2018. Une fois l’acquisition conclue, l’exploitant est assuré de conserver l’usage et la maîtrise de son domaine. À l’apporteur de capital, chaque année : le versement de dividendes en numéraire ou en bouteilles de champagne. « Il s’agit là de conserver un patrimoine, champenois, en proposant un produit d’investissement concret et prestigieux aux petits épargnants », remarque Arnaud Filhol, directeur général de France Valley. La défiscalisation, qui nécessite d’être résident français, le comité de sélection et le droit de regard de la Safer notamment devraient limiter les velléités d’acquisition trop importantes.

Des investisseurs-ambassadeurs

La FCVC agit déjà sur le foncier, proposant déjà des solutions de portage (tout comme des négociants d’ailleurs) ou des groupements fonciers viticoles (GFV), néanmoins limités dans le nombre d’investisseurs (à 150). « Mais ce nouvel outil est effectivement un moyen d’attractivité pour nous », reconnaît Éric Potié, président de la FCVC. La foncière apporte une solution plus souple aux investisseurs et vise à fidéliser les adhérents des coopératives voire séduire de nouveaux sociétaires. Pour autant, le président assure que la foncière fonctionnera pour tous les vignerons, coopérateurs ou pas. Peu de questions ont été posées à l’issue de l’assemblée générale de la FCVC, le 12 avril, après la présentation du dispositif, mais une crainte a été relayée. « Si vous craignez que des investisseurs viennent dans vos domaines, sachez qu’ils ne peuvent pas les exploiter. Ils sont uniquement des apporteurs de capitaux », rassure Xavier Muller, vice-président de la FCVC, une des « chevilles ouvrières », du dossier d’après Éric Potié. « Voyez-les aussi comme une courroie de transmission de la Champagne, des ambassadeurs et des relais de communication. Cela peut aussi nous permettre de renouer un lien entre eux, consommateurs, et le monde agricole et viticole. » Une première opération est en cours, pour l’acquisition de 0, 92hectare d’un coopérateur à Mancy pour près d’un million d’euros. Elle doit aboutir d’ici fin juillet.

Quels avantages pour l’investisseur

Détenir quelques terres de champagne ? Un rêve, souvent inaccessible, surtout pour les petits portefeuilles puisqu’un hectare coûte en 2018 en moyenne 1,1 million d’euros dans l’aire d’appellation contre 120 000 euros en moyenne dans le vignoble français. Investir dans des parcelles de « Champagne », ce deuxième mot de la langue française « que le monde connaît » après « bonjour », soulignait Arnaud Filhol, directeur général de France Valley, agréé par l’Autorité des marchés financiers, peut attirer. « Le mot champagne est même la sixième marque mondiale, devant McDonald’s ». Depuis quelques décennies, il est souvent proposé aux petits épargnants des produits complexes de type « hedge funds » qui font parfois peur et sont surtout compliquées à comprendre. Une fois prononcé le mot « champagne », l’esprit est bien plus réactif et concret. « Nous voulons remplacer le foncier dans l’épargne des ménages », indique Arnaud Filhol. A partir de 1 000 euros, un investisseur particulier peut ainsi prétendre à l’acquisition d’une parcelle champenoise. Et recevoir son dividende en numéraire… ou en bouteilles de champagne. Autres avantages non négligeable, l’éxonération totale de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la défiscalisation de l’investissement à hauteur de 18% pour cinq ans et demi à sept ans de détention minimum. « Peut-être même 25% cette année« , précise Emmanuel Thiénot, notaire rémois. L’échange avec un seul interlocuteur, la foncière champenoise , faisant le lien entre l’investisseur et l’exploitant, simplifie également le dispositif. Mais qui dit champagne dit patience. Une bouteille d’effervescent dit patience. Une bouteille d’effervescent champenois ne sort de cave qu’après minimum 15 mois de vieillissement – mais bien souvent trois ans – et il est conseillé de penser son investissement sur dix ans.

Article de l’UNION par Claire HOHWEYER – 16 avril 2019